Può accadere che all’interno di un complesso condominiale vi siano degli impianti sportivi, tipo piscine, palestre, campi da tennis ecc.. In tal caso, questi impianti rientrano tra le parti comuni dell’edificio ai sensi dell’articolo 1117 n. 3 del Codice Civile, salvo che non sia stato previsto diversamente nello statuto o nel regolamento condominiale. Salvo diverso patto tutti i residenti potranno quindi liberamente utilizzare siffatti impianti.
In quanto beni comuni, le spese relative alla gestione di tali impianti – di uso, conservazione, ordinarie, straordinarie – ricadono su tutti i condòmini in parti uguali ed in base al valore della proprietà di ciascuno dei condòmini (e quindi in base alle c.d. tabelle millesimali), secondo il criterio di ripartizione previsto dall’articolo 1123 comma 1 del Codice Civile: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”. E’ quindi possibile che il regolamento condominiale preveda una diversa ripartizione delle spese tra i vari nuclei abitativi.
Non ricadono invece su tutti i residenti le spese dovute a danni provocati da singoli condòmini, così come quelle relative alla manutenzione dell’impianto non comune e sito nella esclusiva proprietà di un inquilino: nel primo caso pagano solo i responsabili mentre nel secondo caso le spese non ricadono sugli altri condomini nemmeno se il lavoro abbia ad oggetto il tetto ove è posta una piscina, in quanto detti lavori sono diretti ad evitare che dalle pareti possano derivare infiltrazioni in ragione del particolare uso.
La scelta relativa alla manutenzione o al rinnovamento degli impianti è rimessa all’assemblea dei condòmini, la quale delibera validamente con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio o, in caso di mancato raggiungimento di queste maggioranze, in seconda convocazione con un numero di voti che rappresenti un terzo dei partecipanti ed un terzo del valore dell’edificio (ai sensi dell’articolo 1136 commi 2 e 3 del Codice Civile).
Sempre i regolamenti condominiali possono poi prevedere dei tempi particolari di utilizzazione degli impianti da parte dei vari inquilini, i quali in tal caso saranno tenuti al relativo rispetto.
Salvo che non sia vietato nel regolamento, i condòmini hanno diritto di invitare ospiti esterni a fruire degli impianti, anche se il relativo utilizzo deve essere proporzionato alla proprietà di ciascuno di essi (Pret. Roma 13.07.1999). I figli dei residenti nel condominio possono pure utilizzare gli impianti anche se non più residenti nel complesso, salvo che non sia stato disposto diversamente nel regolamento (Trib. Milano 28.02.1991).
La custodia sulla cosa spetta a tutto il condominio, e dunque in caso di danno alla persona è questo l’unico responsabile e non anche l’amministratore condominiale (Trib. Ferrara 28.12.1999).
Il condominio non può però essere ritenuto responsabile per la morte di un estraneo avvenuta in un impianto sportivo condominiale quando questo era chiuso ed interdetto agli stessi abitanti dell’edificio.
In giurisprudenza si è affermato che in caso di scioglimento totale del condominio, i beni comuni non necessari per l’esistenza delle costruzioni – come appunto gli impianti sportivi – rimangono in ogni caso in comunione.