La proposta d’acquisto rappresenta il fondamento su cui si costruisce l’intero processo di acquisto di un immobile, fungendo da primo tassello contrattuale essenziale in tale iter. Questo documento non è semplicemente un preliminare di intenzioni, ma un vero e proprio impegno contrattuale che, una volta accettato dal venditore, vincola entrambe le parti: il compratore a procedere con l’acquisto e il venditore a cedere la proprietà dell’immobile. Inoltre, qualora la transazione avvenga attraverso un’agenzia immobiliare, la proposta d’acquisto stabilisce anche il diritto dell’agente alla sua commissione.
La natura vincolante della proposta d’acquisto trova fondamento nell’articolo 1353 del codice civile italiano, che consente alle parti di condizionare l’efficacia o la conclusione del contratto a un evento futuro e incerto. Nella maggior parte dei casi, tale condizione è rappresentata dall’approvazione del mutuo richiesto dall’acquirente: se il finanziamento viene concesso, la vendita può procedere; in caso contrario, l’accordo può essere revocato.
All’interno della proposta d’acquisto deve essere chiaramente specificata la data entro la quale l’acquirente è tenuto a notificare l’esito della richiesta di mutuo. Questo elemento è cruciale perché garantisce trasparenza e chiarezza tra le parti. È possibile che, a causa di ritardi nell’elaborazione della pratica da parte dell’istituto di credito, l’acquirente non sia in grado di rispettare i termini previsti per comunicare l’esito del mutuo. In tali circostanze, l’acquirente può richiedere una proroga dei termini previsti nella proposta d’acquisto, sebbene il venditore non sia obbligato ad accettare tale richiesta.
La proposta d’acquisto, quindi, non solo sancisce l’impegno delle parti nella transazione immobiliare ma stabilisce anche un percorso chiaro e definito per la gestione delle condizioni di finanziamento, rendendo il processo di compravendita trasparente e regolamentato.
Indice
Come Scrivere una Proposta di Acquisto Immobiliare Vincolata al Mutuo
Nella proposta di acquisto immobiliare vincolata all’ottenimento di un mutuo, è fondamentale includere tutte le informazioni che delineano chiaramente i termini dell’accordo, nonché i dettagli specifici relativi alla condizione sospensiva legata all’approvazione del finanziamento. Ecco gli elementi essenziali da includere:
Dati dell’Acquirente e del Venditore: Nomi completi, indirizzi, dati di contatto, codici fiscali o partite IVA, e dettagli dei documenti di identità.
Descrizione dell’Immobile: Localizzazione precisa (via, numero civico, comune, provincia), descrizione dettagliata (numero di locali, superficie, eventuali pertinenze come garage, cantine, ecc.), dati catastali completi.
Prezzo d’Acquisto: Importo totale concordato per l’acquisto dell’immobile.
Modalità di Pagamento: Dettaglio delle modalità di pagamento, incluse caparra confirmatoria, eventuali rate previste, e saldo finale. Specificare che parte del pagamento sarà coperta tramite un mutuo bancario.
Condizione Sospensiva del Mutuo: Esplicitare che l’acquisto è subordinato all’ottenimento del mutuo, dettagliando l’importo finanziato richiesto, la durata del mutuo, e la data limite entro cui l’acquirente dovrà comunicare l’esito della richiesta di finanziamento. Indicare le conseguenze in caso di mancata concessione del mutuo.
Termine per l’Accettazione della Proposta: Data entro la quale il venditore deve accettare la proposta d’acquisto e le condizioni in cui essa è formulata.
Stipula del Contratto Definitivo: Indicare una data o un periodo temporale entro cui deve avvenire la firma del contratto definitivo di vendita, subordinata all’ottenimento del mutuo.
Documentazione Necessaria: Elencare la documentazione che il venditore dovrà fornire prima della stipula del contratto definitivo, come certificati di agibilità, visure catastali aggiornate, attestati di prestazione energetica, e qualsiasi altra documentazione rilevante.
Spese Notarili e Tasse: Specificare come saranno ripartite le spese notarili e le tasse legate alla compravendita, inclusa l’imposta di registro.
Penali e Rinunce: Definire le penali in caso di inadempimento da parte di una delle parti e le condizioni di rinuncia alla proposta d’acquisto, in particolare in relazione alla condizione sospensiva del mutuo.
Firme: Le firme di acquirente e venditore (o dei loro rappresentanti legali) a conferma dell’accettazione di tutti i termini e condizioni della proposta.
Includere queste informazioni nella proposta di acquisto vincolata al mutuo contribuisce a creare una base solida e chiara per l’intero processo di compravendita, garantendo che entrambe le parti siano informate e d’accordo sui termini dell’accordo e sulle procedure da seguire in caso di mancata concessione del mutuo.
Esempio Proposta di Acquisto Immobiliare Vincolata al Mutuo
Il/La….sottoscritto/a…………………………………………….. nato/a a………………………………….(……) il …./…./……… residente in Via C.soPiazza…………………………………… Nr. ………….. Città……………………………………… (……) Cod. Fiscale.……………………………………………………. Doc.………………………………. n° ….……………………… rilasciato il ………/………/…………da………………………..
di seguito denominato Acquirente
si impegna irrevocabilmente ad acquistare per se o per persone fisiche o giuridiche, che si riserva di nominare al contratto definivo, l’immobile sotto indicato in ogni particolare, pertinenza ed accessori.
L’immobile è sito in Comune di……………………………………. Via……………………………n………,
posta/e al……………piano…………
– abitazione composta di……….locali oltre servizi e con annesso……………………………
– box auto ………………………… il tutto distinto nel Catasto Fabbricati di……………………………come segue:
– foglio….., mappale……..subalterno……., scala………, piano………, zona censuaria………., categoria…….., classe…., vani/metri quadrati catastali …………, rendita catastale Euro ……………….
– foglio….., mappale……..subalterno……., piano………, zona censuaria………., categoria…….., classe…., metri quadrati catastali …………, rendita catastale Euro ……………….
Intestato a:
Il/La….sottoscritto/a……………………………………………..
nato/a a………………………………….(……) il …./…./………
residente in Via/C.soPiazza……………………………………
Nr. ………….. Città……………………………………… (……)
Cod. Fiscale.…………………………………………………….
Doc.………………………………. n° ….………………………
rilasciato il ………/………/…………da………………………..
di seguito denominato Venditore
L’impegno all’acquisto si intende Sottoscritto alle seguenti condizioni:
Punto1
L’acquisto verrà effettuato a corpo e non a misura e l’immobile dovrà essere in regola con le vigenti norme urbanistiche e fiscali e verrà acquistato unitamente a tutti gli annessi, pertinenze e parti comuni nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, così come visto e piaciuto ai sensi dell’art. 1491 Cod. Civ.
Punto 2
L’immobile dovrà essere di piena proprietà e disponibilità del Venditore, ed al momento dell’ Atto definito di vendita sente da vincoli, gravami, privilegi, evizioni ed ipoteche, ad eccezione ……………………………………………………………………………………………………………………………..
Punto 3
Al momento del trasferimento della proprietà, l’immobile verrà consegnato libero da persone e cose.
Punto 4
PREZZO D’ACQUISTO
Il prezzo di acquisto è stabilito in Euro…………………………………………………………………( ………………………………………………………………………………………………………………)
da corrispondersi nei modi e termini seguenti:
a) quanto ad Euro …………………………………………….. ( ……………………..…………………………………) vengono versati alla sottoscrizione della presente proposta d’acquisto, da far valere in conto caparra cofirmataria al momento della conclusione del presente contratto ai sensi dell’art. 1326 Cod. Civ.;
Detta somma, versata mediante assegno bancario numero ……………………………………………………………………………………………. tratto sulla Banca……………………………….. emesso a favore del/della
Sig/Sig.ra………………………………….. nella sua qualità di ……………………………
…poi 3 mesi gratis!
…poi 3 mesi gratis!
b) quanto ad Euro ……………………………………………………. ( ………………………………………… )
verranno versati quale integrazione della caparra e in conto prezzo al momento della sottoscrizione della scrittura privata riproduttiva e integrativa della presente, che dovrà stipularsi entro e non oltre il ……………………………………………………. presso …………………………………..;
c) quanto al saldo di Euro ……………………………….… ( ……………………………………) verrà versato contestualmente alla sottoscrizione del contratto definitivo nel modo seguente:
• Euro ………………………………………………………………..(………………..…………………………. )
a mezzo assegni circolari;
• Euro ………………….……………….………………………… (………………………………………………)
con intervento di una Società finanziaria o Istituto bancario procurata dal Sottoscritto assumendo ogni responsabilità al riguardo.
Punto 5
La stipula del contratto definitivo di compravendita dovrà avvenire entro e non oltre il ………………………presso lo studio del Notaio ………………………………. in………………..…………
Punto 6
Il possesso attivo e passivo dell’immobile decorrerà dal Rogito notarile con ogni effetto giuridico;
Punto 7
Le spese notarili, le imposte e tasse sul trasferimento di proprietà e sue dipendenti e conseguenti saranno a carico del Sottoscritto;
Punto 8
La presente proposta d’acquisto è da intendersi irrevocabile ai sensi dell’art. 1329 Cod. Civ. fino al ………………………….. termine essenziale.
Decorso detto termine, senza che la proposta sia stata accettata, essa si intenderà automaticamente decaduta e priva di ogni efficacia. In tal caso dovrà essere restituita al Sottoscritto, entro otto giorni dalla predetta scadenza la somma come versata al punto 5-a), senza alcun interesse, con ciò escludendo espressamente ogni e qualsiasi pretesa di risarcimento danni od altro;
Punto 9
La presente scrittura determinerà a seguito della sua accettazione da parte del Venditore, la conclusione di un contratto preliminare di compravendita;
9a) CONDIZIONE SOSPENSIVA CONCESSIONE MUTUO
La validità della presente proposta è subordinata all’esito positivo di una richiesta di mutuo effettuata dal PROPONENTE presso un ente finanziatore scelto a cura dello stesso e congrua per l’acquisto dell’immobile oggetto della presente. Tale responso positivo dovrà essere ricevuto dal PROPONENTE ed essere reso noto al VENDITORE entro le ore 24.00 del giorno ……/……./…….., diversamente la proposta perderà di efficacia a tutti gli effetti e nulla sarà dovuto al VENDITORE a nessun titolo.
Punto 10
Nel caso di mancato adempimento da parte del Sottoscritto alle obbligazioni assunte nei confronti del Venditore, verrà riconosciuta una penale pari alla somma come versata al punto 4-a);
Punto 11
Nel caso di mancato adempimento da parte del Venditore alle obbligazioni assunte nei confronti del Sottoscritto, verrà riconosciuta una penale pari alla somma come versata al punto 4-a);
Punto 12
Il Venditore dovrà fornire in fase di preliminare la seguente documentazione necessaria per la vendita:
a) concessione edilizia, progetto di costruzione, eventuali atti d’obbligo
b) concessione in sanatoria, condono, dia, e lavori eseguiti, nel tempo ove presenti
c) catasto: mappali e accatastamenti aggiornati e storici
d) visure, storiche e aggiornate
e) agibilità
f) C.E. certificazione energetica
g) allaccio in fogna (in caso di mancata agibilità).
Note: ……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
Luogo………. Data,………/………/………
Il Proponente Acquirente Firma
……………………………………………..
A norma degli articoli 1341 e 1342 Cod. Civ. confermo e approvo specificatamente ogni clausola ed in particolare: 4-a (offerta del prezzo, condizioni di pagamento, modalità e tempi di sottoscrizione della scrittura integrativa); 5 (sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita); 8 ( termini di validità, irrevocabilità e scadenza della proposta); 10 e 11 (penali in caso di mancato adempimento alle obbligazioni assunte).
Luogo………. Data,………/………/………
Il Proponente Acquirente Firma
……………………………………………..
Accettazione e conclusione del Contratto.
Il Sottoscritto ………………………………………………………………………………………………………….. dichiara di accettare integralmente la presente proposta d’acquisto e si obbliga a sottoscrivere sia l’eventuale scrittura privata riproduttiva ed integrativa della medesima, sia il contratto definitivo di compravendita.
A norma degli articoli 1341 e 1342 Cod. Civ. confermo e approvo tutte le condizioni e le modalità, come specificatamente articolate nella proposta stessa.
Luogo………. Data,………/………/………
Il Proponente Venditore Firma
……………………………………………..