Nella locazione, il conduttore ha dieci anni di tempo per poter richiedere indietro i soldi che ha versato al proprietario della casa a titolo di deposito cauzionale al momento di conclusione del contratto di affitto. Il termine di prescrizione in questi casi è quindi decennale e decorre dalla fine del rapporto locatizio. Questo è quanto affermano i Giudici italiani con orientamento unanime sul tema.
Pertanto, entro dieci anni il conduttore può richiedere dette somme, comprensive di interessi e, se non lo fa, perde il diritto alla relativa restituzione. Se però in questo arco temporale abbia fatto una diffida (necessariamente per iscritto) al proprietario-locatore finalizzata alla restituzione, il termine decennale ricomincia nuovamente a decorrere dall’inizio.
Come si vede quindi, il termine è abbastanza lungo e ciò in quanto il deposito cauzionale, avendo funzione di garanzia, si differenzia dal canone di locazione e dall’azione da parte del locatore diretta ad ottenere il pagamento dell’affitto, per i quali opera invece la prescrizione breve quinquennale, in base a ciò che prevede l’articolo 2948 del Codice Civile (“Si prescrivono in cinque anni:… 3) le pigioni delle case, i fitti dei beni rustici e ogni altro corrispettivo di locazioni;“).
La legge prevede infatti che, se non previsto diversamente, i diritti si prescrivono con il decorso del termine decennale (art. 2946 del Codice Civile): tra le eccezioni c’è per l’appunto quella relativa al pagamento del canone di affitto ma non anche quella relativa alla restituzione del deposito cauzionale in quanto al primo non assimilabile.
Come si diceva, il conduttore ha anche diritto ad ottenere il pagamento degli interessi, i quali però decorrono solamente dalla fine del rapporto locatizio. Gli interessi non decorrono pertanto durante il rapporto locatizio, ma solo al termine ed a prescindere dalla richiesta di restituzione ad opera del conduttore.
Ecco come si è espressa letteralmente la Suprema Corte di Cassazione (massimo Giudice in Italia) sul punto: “Com’è noto il deposito cauzionale ha la funzione di garantire il locatore dell’adempimento di tutti gli obblighi che incombono al conduttore e, quindi, non soltanto per gli eventuali danni recanti alla cosa locata, ma anche per l’integrale pagamento della pigione ed è legalmente commisurato all’ammontare del canone. Ma al di là di questa relazione, il deposito non può essere assimilato al canone, costituendo invece un pegno irregolare e, cioè, una somma di denaro che passa in proprietà del locatore e sulla quale il conduttore vanta un diritto di credito solo al momento in cui, essendo venuta meno la funzione di garanzia, può chiederne la restituzione. Ne consegue, altresì, che non può neppure considerarsi un “corrispettivo” di locazioni, secondo l’ampia e generica espressione con la quale l’art. 2948, n. 3, cod. proc. civ. indica quei diritti di credito che insieme alle pigioni delle case ed ai fitti dei beni rustici, si prescrivono in cinque anni. Non è superfluo aggiungere che questo termine breve riguarda esclusivamente l’azione del locatore diretta ad ottenere il pagamento del canone locativo mentre, per quel che concerne la domanda del conduttore di restituzione delle somme versate in più rispetto a quelle legalmente dovute, la giurisprudenza è sempre stata orientata ad applicare la prescrizione ordinaria decennale. […] Ciò premesso, il ricorso va accolto, con conseguente cassazione dell’impugnata sentenza e rinvio della causa ad altro giudice, il quale procederà ad un nuovo esame alla stregua del seguente principio di diritto: <In materia di locazione, il diritto del conduttore di ottenere la restituzione del deposito cauzionale si prescrive nel termine ordinario decennale, atteso che la funzione di mera garanzia del suddetto deposito ne esclude l’assimilabilità al canone o, comunque, ad un corrispettivo della locazione, mentre, d’altro canto, la prescrizione breve quinquennale riguarda esclusivamente l’azione del locatore volta al pagamento del canone>” (n. 6941/1992).
Sempre secondo i Giudici italiani, in caso di vendita dell’immobile la restituzione della cauzione deve essere effettuata da parte del nuovo proprietario, a meno che nel contratto di vendita non sia stato previsto diversamente (Cass. Civ. n. 23164/2013), in quanto è questi che subentra nel contratto di affitto come parte locatrice al posto del venditore.
In ipotesi di causa avente ad oggetto la richiesta di restituzione del deposito cauzionale, spetta al conduttore l’onere di provare di averla a suo tempo versata, di aver rilasciato l’immobile e di averlo rilasciato senza danni ed alle stesse condizioni con le quali l’aveva ricevuto al momento del suo ingresso.