Di solito, i condomini che desiderano vendere la loro proprietà si rivolgono all’amministratore del condominio prima di firmare il contratto di vendita, chiedendo un documento che confermi l’assenza di ritardi o inadempimenti nei pagamenti delle spese condominiali da parte del richiedente.
Nel linguaggio quotidiano, questo documento viene spesso chiamato liberatoria condominiale. Tuttavia, questa definizione non è del tutto accurata.
Infatti, la liberatoria è un documento con cui un soggetto creditore libera un altro soggetto debitore dall’obbligo di restituire una certa somma di denaro. In altre parole, è il documento che il creditore emette al debitore per liberarlo da un debito specifico, impegnandosi a non richiederlo ulteriormente.
Ciò che viene comunemente chiamato “liberatoria condominiale” è invece un documento rilasciato dall’amministratore del condominio al condomino che attesta i debiti e i crediti dello stesso (per l’anno in corso e quello precedente) e le eventuali controversie pendenti o in corso di giudizio.
L’amministratore del condominio è colui che è tenuto a rilasciare la certificazione dello stato dei pagamenti (comunemente chiamata “liberatoria”), come previsto dall’articolo 1130, comma 9, del codice civile.
Considerando quanto detto, è importante sottolineare che l’amministratore di condominio non rilascia una vera e propria liberatoria al condomino che vende la sua proprietà.
In effetti, l’amministratore non ha alcun potere autonomo in tal senso e non può decidere di esentare un condomino dal pagamento delle quote condominiali non versate. Per questo, sarebbe necessaria una delibera specifica dell’assemblea condominiale, da adottare all’unanimità.
Attraverso il documento menzionato nell’articolo 1130, comma 9, del codice civile, l’amministratore si limita a “fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali”, certificando così la regolarità o l’irregolarità della posizione del condomino nei confronti del condominio.
Indice
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Come Compilare Liberatoria Condominiale
Una liberatoria condominiale – più correttamente l’attestazione sullo stato dei pagamenti rilasciata dall’amministratore ai sensi dell’articolo 1130, comma 9, del codice civile – è il documento che il venditore di un’unità immobiliare deve consegnare al notaio perché l’acquirente possa sapere se, insieme alla casa, sta assumendo eventuali debiti verso il condominio. Proprio per l’effetto solidale previsto dall’articolo 63, comma 4, delle disposizioni di attuazione del codice civile, chi subentra risponde delle quote dell’esercizio in corso e di quello precedente; per tutto ciò che è anteriore resta obbligato il venditore.
Compilare correttamente l’attestazione significa, prima di tutto, verificare i libri contabili: il registro di contabilità e il piano dei riparti devono confermare che tutte le rate, ordinarie e straordinarie, siano state saldate fino alla data pattuita per il trasferimento. Questa verifica contabile va fatta con attenzione, perché la liberatoria fotografa la situazione in un preciso momento; se dopo il suo rilascio il condominio approvasse un consuntivo o emergessero nuove spese, l’amministratore dovrà aggiornare la posizione, e il venditore ne risponderà comunque per il periodo non coperto-
Sul documento l’amministratore indica l’intestazione del condominio, il proprio nome con il riferimento al mandato in corso, la data e il protocollo interno, quindi riporta i dati identificativi del proprietario che chiede l’attestazione, l’indirizzo completo dell’unità immobiliare e l’indicazione, se esiste, del garage, del box o della cantina compresi nella vendita. Segue la dichiarazione che “alla data odierna risultano integralmente versati tutti i contributi ordinari, straordinari e per consumi individuali” – oppure la specifica dei crediti residui, se ve ne sono – e l’eventuale nota sulle cause pendenti o sulle delibere di lavori che comportano futuri esborsi. In chiusura compaiono luogo, data, firma autografa o firma digitale qualificata dell’amministratore, il timbro dello studio e, quando si sceglie la forma digitale, la marca temporale.
È prudente allegare all’attestazione la copia dell’ultimo bilancio approvato e del verbale assembleare che lo ha ratificato, perché questi documenti aiutano il notaio e l’acquirente a inquadrare il periodo di gestione condominiale di riferimento. Se il condominio dispone di fondi accantonati per lavori già deliberati, vale la pena indicarne l’importo residuo, così l’acquirente potrà decidere consapevolmente se pretendere un conguaglio nel prezzo d’acquisto.
Una volta redatta, la liberatoria viene trasmessa in originale al proprietario richiedente, che la consegna al notaio il giorno del rogito. Se ciò avviene in forma elettronica, l’amministratore la invia con PEC al venditore o direttamente allo studio notarile, garantendo l’autenticità del documento. È buona pratica conservare copia protocollata nel fascicolo di gestione del condominio per almeno dieci anni, insieme alla richiesta del condomino, così da poter dimostrare in ogni momento la correttezza dei dati certificati.
Rispettare questi passaggi assicura un documento chiaro, veritiero e tempestivo: requisito essenziale per tutelare sia chi vende sia chi compra, evitando contenziosi futuri e rendendo trasparente la posizione debitoria dell’unità immobiliare all’interno del condominio.
Esempio di Liberatoria Condominiale
OGGETTO: attestazione pagamenti oneri condominiali
Con riferimento all’oggetto e facendo seguito alla Sua cortese richiesta, io sottoscritto …………………, nella qualità di amministratore pro tempore del condominio di via ………………………, dopo aver effettuato i riscontri contabili relativi al pagamento degli oneri condominiali di pertinenza del’appartamento in atto di loro proprietà, attesta che, alla data odierna, risultano pagate tutte le quote ordinarie e straordinarie nonché le quote per consumi idrici fino al mede di ……………………………..
Non risultano, pertanto, partite contabili pregresse scoperte a Suo carico.
Rimanendo a disposizione per eventuali delucidazioni dovessero necessitare, porgo distinti saluti.
Luogo e data
L’AMMINISTRATORE
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